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投資用不動産の収益計算方法とは

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投資用不動産の収益計算方法とは

不動産では主に表面利回り(グロス利回り)、実質利回り(ネット利回り)が利用されています。
不動産賃貸経営において、建物を購入する前にまず、その建物の収益性を考えなければなりません
不動産物件の購入時には購入金額でかかる費用をどのくらいの期間で回収することができるか?
どのくらいで利益を上げていくことができるかを把握することが非常に重要なポイントです。

ポイント

表面利回り(想定利回り)

年間の家賃収入を購入費用(物件価格)で割ったもの数値で表した利回りです。よく物件情報などに利回りと表記がありますが、掲載の多くはこの表面利回りが利用されていることが多いようです。

表面利回りの計算方法

表面利回りの計算方法
表面利回りの計算方法
A

…毎月の家賃・共益費などの合計×12ヵ月

B

…仲介手数料や公租公課など購入時の諸経費は含んでいません。

物件価格

1.2億円

賃料設定

7万円

部屋数

18室の場合

年間収入

…7万円×18室×12ヶ月=

1,512万円
利回り

…1,512万円(年間収入)÷1.2億円(物件価格)×100=

12.6%
表面利回りの計算方法

表面利回りは収益性を大まかに捉えるのには大変便利な指標になっていますが、例えば満室の物件であっても物件購入時の単年度の指標でしかないのでその後の利回りを維持できるかはわかりません。それも踏まえうまく指標として活用しましょう。

自己資金の想定利回り(純利回り)

自己資金の想定利回りとは、自身のお金(自己資金)を運用し、それに対する利回りがどれだけ望めるかを算出するために使用されるものです。自己資金をいかに効率的に運用して、収益を得るかの指標となります。

自己資金の想定利回りの計算方法

自己資金の想定利回りの計算方法
自己資金の想定利回りの計算方法
C

A

-年間経費-年間借入返済額(利息+元金)

D

…物件購入の際に利用した自己資金

B

-借入元金)

物件価格

9,000万円

年間満室時想定賃料収入

800万円

自己資金

4,000万円

借入金

5,000万円の場合

年間経費 年間借入返済額
合計値
合計値

Cには所得税等は含まれません。
※上記は一例です。物件や購入条件等により異なります。
※金融機関により返済額や融資条件は異なります。
※賃貸状況、金利変動、賃料変動、大規模修繕の有無などにより、利回りは変動します。

関連用語集

こうそうか

「公租公課」とは、租税公課とも呼ばれ、国や地方公共団体に納める税金等の総称である。
「 公租」は所得税や住民税等の国税や地方税をさし、「公課」は健康保険料や社会保険料といった「公租」以外の税金等の支払いをさす。
土地建物に関する内容では、固定資産税、都市計画税、不動産取得税のことをさして使われる。

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